保险投资养老社区的优势、现状及挑战
发布时间：2015-11-30 09:54:29 作者：王宇文 来源：中国保险报·中保网
□王宇文
我国作为人口大国，正逐步进入老龄化社会。养老服务产业快速发展，老年消费市场潜力巨大。《关于加快发展养老服务业的若干意见》及保险“新国十条”均明确支持引入市场化机制，发展社会养老服务。保险业认真贯彻落实中央部署，在投资运营养老社区方面开展了大胆探索，形成了“保单+实物”的养老服务新模式，丰富了养老服务产业体系，彰显了保险民生保障功能。
一、保险投资养老社区潜力巨大、优势突出
（一）养老产业供需矛盾突出，发展迎来历史机遇
从需求来看,我国60岁及以上老年人口2.1亿，占比15.5%，到2035年将升至30%以上。受经济条件改善、家庭结构变迁、空巢老人增多、服务要求提高等影响，居家养老的观念开始转变。未来10年我国养老产业规模将达10万亿元；按照入住100万老年人估算，可以为社会解决500万就业。因此发展养老产业兼具经济和社会效益。
从供给来看，公办养老供给有限，民营养老发展不足。全国平均每千名老龄人口拥有床位不到 3 张。现有养老体系单一、服务水平不高、机构布局小而散，难以适应不同层次老年人的多样需求。发达国家养老床位数约为老年人口总数的3% -5%。现在美国前十大养老社区基本都诞生于20世纪60-70年代，即美国人口拐点出现的前后10年。政府转变公共服务职能，政策支持民营养老机构做大做强。民营养老产业发展面临历史机遇。
（二）保险投资养老社区具有独特优势
当前进入养老地产的民营资本，主要是普通个体、地产公司和保险机构。相比其他机构，保险业与养老业联系紧密，具有天然的优势：一是资金规模优势。2014 年，保险总资产超过10万亿元，投资期限一般为7-10年甚至更长；资金成本低于信托投资，资金使用比银行贷款灵活，与养老产业规模大、周期长的特点十分吻合。二是产业协同优势。保险公司的养老保险、年金保险、护理险、意外险本身就是养老服务的重要体系，保险业客户很多就是养老业客户，可与养老上下游产业深度结合，拉长保险产业链条，实现良性协同发展。三是服务网络优势。养老服务业是劳动密集型产业。保险业有遍布城乡的机构网点和数量众多的专业人员，可发挥销售管理、精算技术、健康养老等专业特长，为养老社区的建设运营提供人才、技术支持。四是品牌文化优势。保险作为全国性机构，便于品牌连锁经营；保险具有扶危济困的行业文化，树立守信用、重服务的核心理念，这些都与养老服务业息息相关。
二、我国保险养老社区的发展现状
2009年，经保监会批准，泰康在北京启动全国首个养老社区项目。近几年发展迅猛，在探索中快速推进，已有合众、新华、太保、国寿、平安等保险公司开展养老社区项目，投资金额逾数百亿元，典型的如泰康在北京、广州等地的“燕园”、“粤园”项目，合众在武汉、合肥等地的“合众健康谷”等。主要具有以下特点。
（一）树立长期经营理念，实现品牌连锁经营
保险公司将发展养老健康产业作为公司发展的重要战略，加大资源投入，提升竞争水平。一是注重合理布局。在土地市场积极拍地，争取优质土地资源。项目选址大都位于国内一二线城市，或热门旅游度假城市的周边，以满足老年人距离、配套、交通等需要，实现老年人候鸟式、旅游式养老。二是发挥规模效应。为体现规模效应，投资总额一般较大。从已知的投资计划来看，单个养老社区的占地面积一般为数十万平方米，投资规模一般为数十亿元,可提供床位都在数千张以上。三是品牌连锁经营。打造服务品牌，实现连锁经营，如平安“合悦”养老社区品牌，目前已有合悦江南、合悦版纳、合悦乌镇等3个项目。合众的“健康谷”已在武汉、合肥、沈阳等地布局，还有泰康之家,太平“梧桐人家”等，均以连锁化形式在全国布局。
（二）创新养老服务模式，促进医养产业整合
客户既可以通过购买保险产品，获取入住资格，也可以直接缴费入住。一是创新了“保单+实物”的养老模式。客户通过购买年金保险、长期寿险等保险产品，以长期保险的生存金或保单收益，取得入住养老社区的“门票”。打破了传统保险的观念与模式，将虚拟的、不确定的保单利益转变为确定的、可见的入住承诺，很大程度上减轻了被保险人对未来通胀、收益缩水的担忧。二是灵活选择、便利客户。客户在入住前放弃，可领取生存金，入住合同终止;入住期间退出或身故，退还剩余部分；客户配偶可在减半缴纳费用后，入住同一房间。除此之外，客户也可以选择缴纳一定费用，直接入住养老社区。三是产业整合、医养对接。医养难分家，在布局养老社区的同时，保险公司也积极介入健康产业。如平安、新华、泰康、前海等公司通过股权投资、战略合作、兼并收购等方式，大力投资民营医院、医药研发、健康体检等机构，与养老社区实现深度资源整合，为入住老人提供健康体检、医疗护理等一体化服务。
（三）高度关注客户需求，提供个性化特色服务
保险养老社区以客户需求为中心，以实现老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐为宗旨，提供富有人文关怀和个性特色的服务。一是合理划分区域。泰康之家养老社区参照国际CCRC（照料持续化）的理念，根据入住老人的身体状况，设置了活跃老人、半护理、需要护理等功能区域，配备相应的护理照料、医疗体检、康复训练、运动休闲等设施，满足不同阶段老人的个性需求。二是丰富老人生活。合众“健康谷”建立社区食堂，配备专业营养师、中医师，结合客户身体状况和个人口味，制作营养健康食谱。设置专业老年大学及各式兴趣社团，丰富老年人的业余生活。三是加强健康管理。平安“合悦”养老社区引入国际先进的个人健康档案管理系统，可随时掌控客户的身体状况，并据此为客户制定合适的营养膳食、运动休闲、康复用药等计划。四是完善服务配套。平安“合悦”提供社区24小时管家式服务，为客户提供日常的卫生清洁、宠物代管、日间托管、短期照顾、投资理财等系列服务。
（四）坚持市场运作原则，发展策略各有不同
按照市场化原则，结合业务特点、资本实力和发展规划，不同公司在不同阶段，采取了不同发展策略。从客户定位来看，合众“健康谷“定位于中产阶级，如直接缴费入住活跃老人区。泰康之家的定位较为高端，社区按五星级标准打造。从管理模式来看，在养老社区运营初期，为节约经营成本，一般通过外聘专业运营管理公司进行社区管理，借助外部资源实现快速布局，降低运营风险。待布局逐步完善后，公司再逐步组建自身的养老健康管理团队，以实现与集团业务板块、产业资源的整合对接。
三、保险养老社区所面临的挑战
保险养老社区是保险业介入地产、养老、医疗等关联行业的全新尝试，在充分延伸保险产业链的同时，在政策支持、经营理念、业务模式、监管配套等方面仍然存在诸多的不适应。
（一）政府支持不充分
虽然在国家层面出台了土地供应、资金补助、税费减免等一系列优惠政策，但地方缺少相应的配套机制，难以落地，成为重要掣肘。政府出让的养老用地大多位于偏远郊区，区位条件不便；财政对民营养老很少或者没有配套资金投入，机构运营成本居高不下，相对于公办养老竞争力不强。
（二）经营理念不理性
众多保险资金纷纷进入养老地产，投资热情巨大，个别地方甚至成为地王推手。在经济下行、地产调整、反腐深化的背景下，保险公司有高位接盘的风险。另外，一些保险公司对房屋装修、建筑外观等硬件投入多，对健康护理、专业人才等软件投入少，有些还以养老配套为名，大举建设高端酒店、商业铺位等设施。不排除个别公司以养老社区之名，曲线进入商业地产，实现低成本投资圈地的可能。
（三）销售误导存风险
养老服务挂钩保险产品是一项全新模式，但一些保险营销员对相关政策知之甚少，或有意隐瞒，以此来误导消费者购买保险产品。个别保险公司以入住养老社区为噱头，大力宣传购买保险即可入住养老社区，但对花多少钱、服务如何等涉及消费者核心利益的问题却含糊其辞，销售误导的形式更为隐蔽、影响更大。
（四）盈利模式不明确
养老地产涉及食、医、养、护等全产业链条。项目投入大，回报周期长，资金回笼慢，在负债端需要有相应长期限、稳回报的保险产品相匹配；且受限于监管政策，保险养老社区不能像房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款一次性收回成本，经营模式“只租不售”。保险公司必须有长期经营和财务平衡的规划。
四、有关政策建议
保险投资养老社区，是完善民生保障、服务社会全局的重要途径，也是行业资产配置、产业链条延伸的客观需要。百姓关心、社会关注、政府期望，有关政策建议如下。
（一）促发展，营造良好环境
一是加大扶持力度。向政府、公众大力宣传保险养老社区的优势和特点，推动各级政府从税收、土地、财政等方面，对保险养老社区给予专项支持，创造有利条件。二是完善监管引导。在监管制度设计和规则安排方面，对保险公司投资建立或收购养老机构给予配套支持；针对“保单+实物”的养老保险新模式，制订或调整有关监管规定。三是推动产业整合。支持保险资金投资参与养老、健康、护理等行业，搭建沟通合作平台，促进资本与产业的对接。
（二）强根基，提升竞争水平
一是推动外部合作。积极引进社会专业力量和国外成熟企业作为战略合作伙伴，稳扎稳打，完善配套，提升保险养老社区的专业运营水平。二是加强队伍建设。坚持外部引进和内部培养相结合，加强技能培训，加大人才引进，组建地产、管理、养老、医疗、护理等领域的专才队伍。三是加大创新力度。利用保险产品、规模、文化、网络优势，加强产品、服务、技术创新，实现规模化、连锁化、品牌化经营管理。
（三）防风险，规范业务运行
一是土地违规风险。防止保险公司低价圈地囤地、改变土地使用性质的非理性行为，防范以养老地产之名，行商业地产之实的风险，确保业务规范发展。二是销售误导风险。防范通过以养老社区为噱头的销售误导，加快建立销售过程和销售品质风险控制机制，有效发现、监控和防止误导客户、虚假业务等行为。三是资金运用风险。建立资产负债匹配监管机制，加强偿付能力监管硬性约束，研究跟进地产市场周期变化，防范保险公司养老地产投资风险。 AD
（作者单位：中国保监会广东监管局）
□王宇文
我国作为人口大国，正逐步进入老龄化社会。养老服务产业快速发展，老年消费市场潜力巨大。《关于加快发展养老服务业的若干意见》及保险“新国十条”均明确支持引入市场化机制，发展社会养老服务。保险业认真贯彻落实中央部署，在投资运营养老社区方面开展了大胆探索，形成了“保单+实物”的养老服务新模式，丰富了养老服务产业体系，彰显了保险民生保障功能。
一、保险投资养老社区潜力巨大、优势突出
（一）养老产业供需矛盾突出，发展迎来历史机遇
从需求来看,我国60岁及以上老年人口2.1亿，占比15.5%，到2035年将升至30%以上。受经济条件改善、家庭结构变迁、空巢老人增多、服务要求提高等影响，居家养老的观念开始转变。未来10年我国养老产业规模将达10万亿元；按照入住100万老年人估算，可以为社会解决500万就业。因此发展养老产业兼具经济和社会效益。
从供给来看，公办养老供给有限，民营养老发展不足。全国平均每千名老龄人口拥有床位不到 3 张。现有养老体系单一、服务水平不高、机构布局小而散，难以适应不同层次老年人的多样需求。发达国家养老床位数约为老年人口总数的3% -5%。现在美国前十大养老社区基本都诞生于20世纪60-70年代，即美国人口拐点出现的前后10年。政府转变公共服务职能，政策支持民营养老机构做大做强。民营养老产业发展面临历史机遇。
（二）保险投资养老社区具有独特优势
当前进入养老地产的民营资本，主要是普通个体、地产公司和保险机构。相比其他机构，保险业与养老业联系紧密，具有天然的优势：一是资金规模优势。2014 年，保险总资产超过10万亿元，投资期限一般为7-10年甚至更长；资金成本低于信托投资，资金使用比银行贷款灵活，与养老产业规模大、周期长的特点十分吻合。二是产业协同优势。保险公司的养老保险、年金保险、护理险、意外险本身就是养老服务的重要体系，保险业客户很多就是养老业客户，可与养老上下游产业深度结合，拉长保险产业链条，实现良性协同发展。三是服务网络优势。养老服务业是劳动密集型产业。保险业有遍布城乡的机构网点和数量众多的专业人员，可发挥销售管理、精算技术、健康养老等专业特长，为养老社区的建设运营提供人才、技术支持。四是品牌文化优势。保险作为全国性机构，便于品牌连锁经营；保险具有扶危济困的行业文化，树立守信用、重服务的核心理念，这些都与养老服务业息息相关。
二、我国保险养老社区的发展现状
2009年，经保监会批准，泰康在北京启动全国首个养老社区项目。近几年发展迅猛，在探索中快速推进，已有合众、新华、太保、国寿、平安等保险公司开展养老社区项目，投资金额逾数百亿元，典型的如泰康在北京、广州等地的“燕园”、“粤园”项目，合众在武汉、合肥等地的“合众健康谷”等。主要具有以下特点。
（一）树立长期经营理念，实现品牌连锁经营
保险公司将发展养老健康产业作为公司发展的重要战略，加大资源投入，提升竞争水平。一是注重合理布局。在土地市场积极拍地，争取优质土地资源。项目选址大都位于国内一二线城市，或热门旅游度假城市的周边，以满足老年人距离、配套、交通等需要，实现老年人候鸟式、旅游式养老。二是发挥规模效应。为体现规模效应，投资总额一般较大。从已知的投资计划来看，单个养老社区的占地面积一般为数十万平方米，投资规模一般为数十亿元,可提供床位都在数千张以上。三是品牌连锁经营。打造服务品牌，实现连锁经营，如平安“合悦”养老社区品牌，目前已有合悦江南、合悦版纳、合悦乌镇等3个项目。合众的“健康谷”已在武汉、合肥、沈阳等地布局，还有泰康之家,太平“梧桐人家”等，均以连锁化形式在全国布局。
（二）创新养老服务模式，促进医养产业整合
客户既可以通过购买保险产品，获取入住资格，也可以直接缴费入住。一是创新了“保单+实物”的养老模式。客户通过购买年金保险、长期寿险等保险产品，以长期保险的生存金或保单收益，取得入住养老社区的“门票”。打破了传统保险的观念与模式，将虚拟的、不确定的保单利益转变为确定的、可见的入住承诺，很大程度上减轻了被保险人对未来通胀、收益缩水的担忧。二是灵活选择、便利客户。客户在入住前放弃，可领取生存金，入住合同终止;入住期间退出或身故，退还剩余部分；客户配偶可在减半缴纳费用后，入住同一房间。除此之外，客户也可以选择缴纳一定费用，直接入住养老社区。三是产业整合、医养对接。医养难分家，在布局养老社区的同时，保险公司也积极介入健康产业。如平安、新华、泰康、前海等公司通过股权投资、战略合作、兼并收购等方式，大力投资民营医院、医药研发、健康体检等机构，与养老社区实现深度资源整合，为入住老人提供健康体检、医疗护理等一体化服务。
（三）高度关注客户需求，提供个性化特色服务
保险养老社区以客户需求为中心，以实现老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐为宗旨，提供富有人文关怀和个性特色的服务。一是合理划分区域。泰康之家养老社区参照国际CCRC（照料持续化）的理念，根据入住老人的身体状况，设置了活跃老人、半护理、需要护理等功能区域，配备相应的护理照料、医疗体检、康复训练、运动休闲等设施，满足不同阶段老人的个性需求。二是丰富老人生活。合众“健康谷”建立社区食堂，配备专业营养师、中医师，结合客户身体状况和个人口味，制作营养健康食谱。设置专业老年大学及各式兴趣社团，丰富老年人的业余生活。三是加强健康管理。平安“合悦”养老社区引入国际先进的个人健康档案管理系统，可随时掌控客户的身体状况，并据此为客户制定合适的营养膳食、运动休闲、康复用药等计划。四是完善服务配套。平安“合悦”提供社区24小时管家式服务，为客户提供日常的卫生清洁、宠物代管、日间托管、短期照顾、投资理财等系列服务。
（四）坚持市场运作原则，发展策略各有不同
按照市场化原则，结合业务特点、资本实力和发展规划，不同公司在不同阶段，采取了不同发展策略。从客户定位来看，合众“健康谷“定位于中产阶级，如直接缴费入住活跃老人区。泰康之家的定位较为高端，社区按五星级标准打造。从管理模式来看，在养老社区运营初期，为节约经营成本，一般通过外聘专业运营管理公司进行社区管理，借助外部资源实现快速布局，降低运营风险。待布局逐步完善后，公司再逐步组建自身的养老健康管理团队，以实现与集团业务板块、产业资源的整合对接。
三、保险养老社区所面临的挑战
保险养老社区是保险业介入地产、养老、医疗等关联行业的全新尝试，在充分延伸保险产业链的同时，在政策支持、经营理念、业务模式、监管配套等方面仍然存在诸多的不适应。
（一）政府支持不充分
虽然在国家层面出台了土地供应、资金补助、税费减免等一系列优惠政策，但地方缺少相应的配套机制，难以落地，成为重要掣肘。政府出让的养老用地大多位于偏远郊区，区位条件不便；财政对民营养老很少或者没有配套资金投入，机构运营成本居高不下，相对于公办养老竞争力不强。
（二）经营理念不理性
众多保险资金纷纷进入养老地产，投资热情巨大，个别地方甚至成为地王推手。在经济下行、地产调整、反腐深化的背景下，保险公司有高位接盘的风险。另外，一些保险公司对房屋装修、建筑外观等硬件投入多，对健康护理、专业人才等软件投入少，有些还以养老配套为名，大举建设高端酒店、商业铺位等设施。不排除个别公司以养老社区之名，曲线进入商业地产，实现低成本投资圈地的可能。
（三）销售误导存风险
养老服务挂钩保险产品是一项全新模式，但一些保险营销员对相关政策知之甚少，或有意隐瞒，以此来误导消费者购买保险产品。个别保险公司以入住养老社区为噱头，大力宣传购买保险即可入住养老社区，但对花多少钱、服务如何等涉及消费者核心利益的问题却含糊其辞，销售误导的形式更为隐蔽、影响更大。
（四）盈利模式不明确
养老地产涉及食、医、养、护等全产业链条。项目投入大，回报周期长，资金回笼慢，在负债端需要有相应长期限、稳回报的保险产品相匹配；且受限于监管政策，保险养老社区不能像房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款一次性收回成本，经营模式“只租不售”。保险公司必须有长期经营和财务平衡的规划。
四、有关政策建议
保险投资养老社区，是完善民生保障、服务社会全局的重要途径，也是行业资产配置、产业链条延伸的客观需要。百姓关心、社会关注、政府期望，有关政策建议如下。
（一）促发展，营造良好环境
一是加大扶持力度。向政府、公众大力宣传保险养老社区的优势和特点，推动各级政府从税收、土地、财政等方面，对保险养老社区给予专项支持，创造有利条件。二是完善监管引导。在监管制度设计和规则安排方面，对保险公司投资建立或收购养老机构给予配套支持；针对“保单+实物”的养老保险新模式，制订或调整有关监管规定。三是推动产业整合。支持保险资金投资参与养老、健康、护理等行业，搭建沟通合作平台，促进资本与产业的对接。
（二）强根基，提升竞争水平
一是推动外部合作。积极引进社会专业力量和国外成熟企业作为战略合作伙伴，稳扎稳打，完善配套，提升保险养老社区的专业运营水平。二是加强队伍建设。坚持外部引进和内部培养相结合，加强技能培训，加大人才引进，组建地产、管理、养老、医疗、护理等领域的专才队伍。三是加大创新力度。利用保险产品、规模、文化、网络优势，加强产品、服务、技术创新，实现规模化、连锁化、品牌化经营管理。
（三）防风险，规范业务运行
一是土地违规风险。防止保险公司低价圈地囤地、改变土地使用性质的非理性行为，防范以养老地产之名，行商业地产之实的风险，确保业务规范发展。二是销售误导风险。防范通过以养老社区为噱头的销售误导，加快建立销售过程和销售品质风险控制机制，有效发现、监控和防止误导客户、虚假业务等行为。三是资金运用风险。建立资产负债匹配监管机制，加强偿付能力监管硬性约束，研究跟进地产市场周期变化，防范保险公司养老地产投资风险。 AD
（作者单位：中国保监会广东监管局）