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蛋壳危机告诉我们的

发布时间:2020-12-07 08:59:02    作者:    来源:中国银行保险报网

□刘延辉

近来,蛋壳危机引起了一定程度的社会关注。有必要探讨一下一些长租公司的“租金贷”运营模式(为简洁起见,这里笔者抽象出最简略的模型阐述,实际操作中更复杂一些)。

假设一家长租公司与房东签订租期1年、租金8万元的合同,季付的话需租金2万元,然后与租户(大多)选择月付,以“租金贷”方式签订租房合同,租户从银行贷款(8万元)后,长租公司可获得6万元现金流,这6万元还能租到3套房子。重复上述模式,第二轮时长租公司可获得24万元,第三轮时可获得96万元,到第四轮时可获得384万元现金流,即原来2万元的本金已放大到384万元。根据蛋壳的财报,接受“租金贷”方案的租户2017、2018、2019年占比分别为91.3%、75.8%和65.9%。这导致长租公寓杠杆率非常高,资金链极易断裂。

这一过程中,对于租户(“租金贷”户)而言极其不公平,一旦长租公司资金链出现问题而违约,租户仍有义务还款,否则将面临包括征信受损在内的诸多法律风险。

对长租公司来说,这种拿租客信用抵押筹款扩张的模式,可使其在短时间内拿到大量房源,在市场不饱和不断有新客户加入的情况下还能维持,但在房屋空置率上升、新租客减少的情况下,是难以为继的。

因而,本质上,长租公寓业务模式不是房屋租赁,是一种市场集资,是金融。在一定程度和意义上说,其具有庞氏骗局的特征。

为了扩张需要,长租公司往往以高出市场价拿房源,以低出市场价获得租客。房东与租户往往都是因为价格原因而选择长租公司,这种模式导致其往往难以盈利,没有自己的盈利模式,例如蛋壳公司2017年亏损2.7亿元,2019年在2018年亏损13.69亿元的基础上更是增加到34.37亿元,扩大了将近3倍。雪上加霜的是,2017-2019年蛋壳出租率还在下跌。

时至今日,对房主而言,面临着租金难以收回、与租户直接冲突的风险;对租户而言,面临着房主要求腾房、不能按时还款的征信受损等风险;对蛋壳的如保洁公司、装修公司等合作方而言,面临着项目款无法支付的风险;甚至蛋壳自身员工亦面临着工资等收入风险。蛋壳在损害多方利益的同时,也给全社会带来了较大的风险隐患。

有必要指出的是,除了高杠杆率外,蛋壳危机也在于其不注意自身风险控制,盲目扩张,在侵害消费者利益的同时,还可能演化为社会不安定因素。

坐视与放任作为受害者的房东与租客死磕(内斗)是极端不负责任的,指望与要求(微众)银行与蛋壳“斗争”也是不现实、不合理的,和稀泥式的处理更不可取,笔者认为,最根本的是要在坚持法律法治原则的前提下理解与处理问题,合理划分各方权利与责任。

首先,蛋壳不应也不能回避与逃避问题,应拿出切实措施回应房东、租客与社会,房东、租客乃至蛋壳员工的权益应得到保护,正常缴纳了房租的租客具有居住权利,房主也有权要求与起诉蛋壳支付房租。其次,应及时出台必要的措施缓解当前局面,对蛋壳施予救助或重组等措施帮助其渡过难关。再次,包括微众银行在内的各方做出适当让步,避免问题进一步发展与激化。最后也是最重要的,责任者理应受到应有的惩罚,应汲取ofo的经验与教训(尽管进行了ofo商城消费返押金等诸多“操作”,直至今日,ofo的押金退款排队还有800多万人),避免给社会与公众传递错误导向,以儆效尤。总结经验,补上漏洞(最重要的是可借鉴证券账户三方存管的做法,对租户租金进行必要的监管),在强化监管的同时加强各部门协调配合。

从P2P爆雷,到ofo无法正常运营与提供服务情况下的押金难退,再到今天的蛋壳危机,这中间反映的是人们对金融风险与法律意识的缺失与淡薄,促使人们警醒,从而对无度的、泛滥的、无门槛的网络借贷有更清醒认识,也对互联网生态有更加清醒与客观理性的认识。

(作者单位:中国保险学会)


蛋壳危机告诉我们的

来源:中国银行保险报网  时间:2020-12-07

□刘延辉

近来,蛋壳危机引起了一定程度的社会关注。有必要探讨一下一些长租公司的“租金贷”运营模式(为简洁起见,这里笔者抽象出最简略的模型阐述,实际操作中更复杂一些)。

假设一家长租公司与房东签订租期1年、租金8万元的合同,季付的话需租金2万元,然后与租户(大多)选择月付,以“租金贷”方式签订租房合同,租户从银行贷款(8万元)后,长租公司可获得6万元现金流,这6万元还能租到3套房子。重复上述模式,第二轮时长租公司可获得24万元,第三轮时可获得96万元,到第四轮时可获得384万元现金流,即原来2万元的本金已放大到384万元。根据蛋壳的财报,接受“租金贷”方案的租户2017、2018、2019年占比分别为91.3%、75.8%和65.9%。这导致长租公寓杠杆率非常高,资金链极易断裂。

这一过程中,对于租户(“租金贷”户)而言极其不公平,一旦长租公司资金链出现问题而违约,租户仍有义务还款,否则将面临包括征信受损在内的诸多法律风险。

对长租公司来说,这种拿租客信用抵押筹款扩张的模式,可使其在短时间内拿到大量房源,在市场不饱和不断有新客户加入的情况下还能维持,但在房屋空置率上升、新租客减少的情况下,是难以为继的。

因而,本质上,长租公寓业务模式不是房屋租赁,是一种市场集资,是金融。在一定程度和意义上说,其具有庞氏骗局的特征。

为了扩张需要,长租公司往往以高出市场价拿房源,以低出市场价获得租客。房东与租户往往都是因为价格原因而选择长租公司,这种模式导致其往往难以盈利,没有自己的盈利模式,例如蛋壳公司2017年亏损2.7亿元,2019年在2018年亏损13.69亿元的基础上更是增加到34.37亿元,扩大了将近3倍。雪上加霜的是,2017-2019年蛋壳出租率还在下跌。

时至今日,对房主而言,面临着租金难以收回、与租户直接冲突的风险;对租户而言,面临着房主要求腾房、不能按时还款的征信受损等风险;对蛋壳的如保洁公司、装修公司等合作方而言,面临着项目款无法支付的风险;甚至蛋壳自身员工亦面临着工资等收入风险。蛋壳在损害多方利益的同时,也给全社会带来了较大的风险隐患。

有必要指出的是,除了高杠杆率外,蛋壳危机也在于其不注意自身风险控制,盲目扩张,在侵害消费者利益的同时,还可能演化为社会不安定因素。

坐视与放任作为受害者的房东与租客死磕(内斗)是极端不负责任的,指望与要求(微众)银行与蛋壳“斗争”也是不现实、不合理的,和稀泥式的处理更不可取,笔者认为,最根本的是要在坚持法律法治原则的前提下理解与处理问题,合理划分各方权利与责任。

首先,蛋壳不应也不能回避与逃避问题,应拿出切实措施回应房东、租客与社会,房东、租客乃至蛋壳员工的权益应得到保护,正常缴纳了房租的租客具有居住权利,房主也有权要求与起诉蛋壳支付房租。其次,应及时出台必要的措施缓解当前局面,对蛋壳施予救助或重组等措施帮助其渡过难关。再次,包括微众银行在内的各方做出适当让步,避免问题进一步发展与激化。最后也是最重要的,责任者理应受到应有的惩罚,应汲取ofo的经验与教训(尽管进行了ofo商城消费返押金等诸多“操作”,直至今日,ofo的押金退款排队还有800多万人),避免给社会与公众传递错误导向,以儆效尤。总结经验,补上漏洞(最重要的是可借鉴证券账户三方存管的做法,对租户租金进行必要的监管),在强化监管的同时加强各部门协调配合。

从P2P爆雷,到ofo无法正常运营与提供服务情况下的押金难退,再到今天的蛋壳危机,这中间反映的是人们对金融风险与法律意识的缺失与淡薄,促使人们警醒,从而对无度的、泛滥的、无门槛的网络借贷有更清醒认识,也对互联网生态有更加清醒与客观理性的认识。

(作者单位:中国保险学会)

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