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强化房地产金融宏观审慎管理

发布时间:2021-01-11 09:05:33    作者:    来源:中国银行保险报网

□欧永生

为了实现房地产市场与实体经济均衡发展,中央不仅在住房制度改革进行部署,在短期政策方面也不断采取措施。2020年8月出台针对房地产开发企业财务指标的“三道红线”,2020年12月31日又出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。这是我国在宏观审慎管理制度方面的创新,对房地产市场将产生深远影响,将降低和防范房地产金融风险,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

随着我国城市化进程的加速,房地产价格长期高位运行且房产金融属性不断增强,房地产市场的高价格、高黏性和高度金融化也成为我国经济发展重要的风险因素。在我国住房需求膨胀,房价不断上涨的过程中,房地产行业所需大量资金通过传统信贷渠道难以满足,因而大量资金借道影子银行体系进入房地产市场,从而推动了影子银行规模的进一步扩大。可以说,房价和房地产信贷是影响经济金融体系稳定的重要因素。同时,房地产作为社会融资活动最主要的抵押品,影响着国民经济的方方面面。房地产金融也成为各国宏观审慎管理框架中不可或缺的部分。

房地产金融宏观审慎的政策目标是遏制房地产顺周期性,降低房地产领域风险引发系统性风险的可能性,一方面在充分理解和全面监测金融机构、居民、企业等主体在房地产信贷扩张、风险集聚过程中交互行为的基础上,通过影响房地产信贷供求、市场主体预期,以达到控制信贷规模、稳定房价的目的;另一方面通过宏观审慎的逆周期调节校正微观审慎的顺周期性,通过提升经济主体抵御和应对风险的能力增强金融体系整体的韧性。我国金融管理部门一直特别重视对房地产市场的宏观审慎管理,特别是在2012年后全国一二线城市对房地产市场调控进一步趋严的背景下。例如:按揭贷款最低首付比例、按揭贷款月供收入比、二套房利率上浮、三套以上购房不允许贷款等都是典型的房地产金融宏观审慎管理政策工具。2016年,中国人民银行上海总部探索建立上海市房地产金融宏观审慎管理框架,主要包括基础数据库、监测体系、评估体系和政策工具箱四部分内容。

当前我国进一步强化和完善房地产金融宏观审慎管理是大势所趋、势在必行;而且在政策工具类型上要更加多样化,管理更显趋严。一方面是落实中央“房住不炒”定位的要求。中央为房地产健康发展进行了顶层设计,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,并要求“实施好房地产金融审慎管理制度”,房地产贷款集中度管理制度就是这一要求的产物,有利于完善房地产金融管理长效机制,更好地引导和稳定市场预期。另一方面是金融回归本源的要求,金融以服务实体经济为天职,但是我国房地产相关贷款占银行业贷款的 39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。房地产在银行信贷投放中占比偏高,再加上银行对国企低风险的偏爱,挤占了大量金融资源。尤其是2020年房地产高杠杆偿债压力大及房地产融资需求旺盛,以及部分银行负债压力大和优质资产紧缺等因素,在监管高压态势下,信贷资源违规流向房地产仍屡禁不止。据媒体统计,监管部门全年开出的违规涉房贷款罚单超过130张。建立房地产贷款集中度管理制度,有利于约束商业银行和避免房地产贷款过度集中,同时促进银行合理制定中长期经营策略,防范潜在系统性金融风险。再者是构建国内大循环新格局的要求。2016年至2020年,居民部门杠杆率上升了22.2个百分点,增幅显著高于企业和政府部门,贡献了同期中国宏观杠杆率总体增幅的52%。如果以“居民债务总额/居民可支配收入”方式测算,居民部门债务水平可能更高。这提醒我们房地产市场已经缺乏足够购买力支撑继续高增长,同时,家庭部门因地产而不断攀升的杠杆率也大大影响了社会消费能力,不利于制造业发展,也对扩大内需的新战略支点产生影响。

因此,强化和完善房地产金融宏观审慎管理,将有利于更好地引导和稳定市场预期,提高金融体系韧性和稳健性,促进房地产市场平稳健康发展。

一是丰富政策工具箱。在房地产宏观审慎政策工具选择上,均会根据国内经济金融运行特征和房地产市场调控需求加以相机抉择。目前,我国房地产金融宏观审慎管理仍处在不断探索之中,政策工具相对较少,因此在具体实施中,应结合我国房地产市场的实际情况,适时调整、优化及丰富我国的宏观审慎管理政策工具组合,以积累更多操作经验和基础数据。如可多维度、多因素考虑根据购房人的身份、借款人的收入情况、购房动机等确定购房最低首付比等。

二是强化监测预警。实现全国各城市房地产金融统计监测系统并网互联,提升对房地产金融市场的宏观审慎分析。建立全国性房地产金融市场稳健性分析与评估制度,加强对热点城市的房价、个人住房按揭贷款和银行等金融机构房地产不良贷款的监测与分析,以更好地把握房价走势及其风险变化。构建房地产市场压力指数,全面识别、度量房地产金融风险并及时进行风险预警。

三是促进政策联动。一方面,要将影子银行体系纳入宏观审慎政策监管。宏观审慎政策仅关注商业银行而忽视影子银行,那么政策监管有效性将会下降。此时,如果加强宏观审慎政策调控,反而会刺激传统银行部门通过各种业务通道向影子银行体系转移资金和信贷资产,达到规避监管、提高收益的目的,进而蕴藏更大的金融风险,对金融体系稳定性产生负面影响。另一方面,房地产金融宏观审慎政策与财政政策的协调。充分运用地方政府专项债解决地方政府资金需求,稳定地价。进一步优化房地产税收政策,合理运用房地产的交易税、持有税继续抑制房地产的投机交易,同时运用税收优惠、返还等政策支持保障性住房和租赁住房建设,引导住房回归居住功能。

(作者系山东潍坊市地方金融监管局副局长)


强化房地产金融宏观审慎管理

来源:中国银行保险报网  时间:2021-01-11

□欧永生

为了实现房地产市场与实体经济均衡发展,中央不仅在住房制度改革进行部署,在短期政策方面也不断采取措施。2020年8月出台针对房地产开发企业财务指标的“三道红线”,2020年12月31日又出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。这是我国在宏观审慎管理制度方面的创新,对房地产市场将产生深远影响,将降低和防范房地产金融风险,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

随着我国城市化进程的加速,房地产价格长期高位运行且房产金融属性不断增强,房地产市场的高价格、高黏性和高度金融化也成为我国经济发展重要的风险因素。在我国住房需求膨胀,房价不断上涨的过程中,房地产行业所需大量资金通过传统信贷渠道难以满足,因而大量资金借道影子银行体系进入房地产市场,从而推动了影子银行规模的进一步扩大。可以说,房价和房地产信贷是影响经济金融体系稳定的重要因素。同时,房地产作为社会融资活动最主要的抵押品,影响着国民经济的方方面面。房地产金融也成为各国宏观审慎管理框架中不可或缺的部分。

房地产金融宏观审慎的政策目标是遏制房地产顺周期性,降低房地产领域风险引发系统性风险的可能性,一方面在充分理解和全面监测金融机构、居民、企业等主体在房地产信贷扩张、风险集聚过程中交互行为的基础上,通过影响房地产信贷供求、市场主体预期,以达到控制信贷规模、稳定房价的目的;另一方面通过宏观审慎的逆周期调节校正微观审慎的顺周期性,通过提升经济主体抵御和应对风险的能力增强金融体系整体的韧性。我国金融管理部门一直特别重视对房地产市场的宏观审慎管理,特别是在2012年后全国一二线城市对房地产市场调控进一步趋严的背景下。例如:按揭贷款最低首付比例、按揭贷款月供收入比、二套房利率上浮、三套以上购房不允许贷款等都是典型的房地产金融宏观审慎管理政策工具。2016年,中国人民银行上海总部探索建立上海市房地产金融宏观审慎管理框架,主要包括基础数据库、监测体系、评估体系和政策工具箱四部分内容。

当前我国进一步强化和完善房地产金融宏观审慎管理是大势所趋、势在必行;而且在政策工具类型上要更加多样化,管理更显趋严。一方面是落实中央“房住不炒”定位的要求。中央为房地产健康发展进行了顶层设计,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,并要求“实施好房地产金融审慎管理制度”,房地产贷款集中度管理制度就是这一要求的产物,有利于完善房地产金融管理长效机制,更好地引导和稳定市场预期。另一方面是金融回归本源的要求,金融以服务实体经济为天职,但是我国房地产相关贷款占银行业贷款的 39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。房地产在银行信贷投放中占比偏高,再加上银行对国企低风险的偏爱,挤占了大量金融资源。尤其是2020年房地产高杠杆偿债压力大及房地产融资需求旺盛,以及部分银行负债压力大和优质资产紧缺等因素,在监管高压态势下,信贷资源违规流向房地产仍屡禁不止。据媒体统计,监管部门全年开出的违规涉房贷款罚单超过130张。建立房地产贷款集中度管理制度,有利于约束商业银行和避免房地产贷款过度集中,同时促进银行合理制定中长期经营策略,防范潜在系统性金融风险。再者是构建国内大循环新格局的要求。2016年至2020年,居民部门杠杆率上升了22.2个百分点,增幅显著高于企业和政府部门,贡献了同期中国宏观杠杆率总体增幅的52%。如果以“居民债务总额/居民可支配收入”方式测算,居民部门债务水平可能更高。这提醒我们房地产市场已经缺乏足够购买力支撑继续高增长,同时,家庭部门因地产而不断攀升的杠杆率也大大影响了社会消费能力,不利于制造业发展,也对扩大内需的新战略支点产生影响。

因此,强化和完善房地产金融宏观审慎管理,将有利于更好地引导和稳定市场预期,提高金融体系韧性和稳健性,促进房地产市场平稳健康发展。

一是丰富政策工具箱。在房地产宏观审慎政策工具选择上,均会根据国内经济金融运行特征和房地产市场调控需求加以相机抉择。目前,我国房地产金融宏观审慎管理仍处在不断探索之中,政策工具相对较少,因此在具体实施中,应结合我国房地产市场的实际情况,适时调整、优化及丰富我国的宏观审慎管理政策工具组合,以积累更多操作经验和基础数据。如可多维度、多因素考虑根据购房人的身份、借款人的收入情况、购房动机等确定购房最低首付比等。

二是强化监测预警。实现全国各城市房地产金融统计监测系统并网互联,提升对房地产金融市场的宏观审慎分析。建立全国性房地产金融市场稳健性分析与评估制度,加强对热点城市的房价、个人住房按揭贷款和银行等金融机构房地产不良贷款的监测与分析,以更好地把握房价走势及其风险变化。构建房地产市场压力指数,全面识别、度量房地产金融风险并及时进行风险预警。

三是促进政策联动。一方面,要将影子银行体系纳入宏观审慎政策监管。宏观审慎政策仅关注商业银行而忽视影子银行,那么政策监管有效性将会下降。此时,如果加强宏观审慎政策调控,反而会刺激传统银行部门通过各种业务通道向影子银行体系转移资金和信贷资产,达到规避监管、提高收益的目的,进而蕴藏更大的金融风险,对金融体系稳定性产生负面影响。另一方面,房地产金融宏观审慎政策与财政政策的协调。充分运用地方政府专项债解决地方政府资金需求,稳定地价。进一步优化房地产税收政策,合理运用房地产的交易税、持有税继续抑制房地产的投机交易,同时运用税收优惠、返还等政策支持保障性住房和租赁住房建设,引导住房回归居住功能。

(作者系山东潍坊市地方金融监管局副局长)

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