严防经营贷违规流入房地产领域
发布时间：2021-04-15 07:52:09 作者： 来源：中国银行保险报网
□娄飞鹏
3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合下发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（银保监办发〔2021〕39号），要求防止经营用途贷款（以下简称“经营贷”）违规流入房地产领域，更好地支持实体经济发展。2020年，为有效应对疫情对小微企业的冲击，政府采取降准、降息、贴息等方式鼓励金融机构发放小微企业贷款，以缓解小微企业资金压力。然而，却出现违规将经营贷用于房地产领域的情况。从北京、上海、广州、深圳等地专项排查看，确实出现经营贷违规流入房地产领域现象，个别地方可能还比较严重。
经营贷违规流入房地产领域有较大的负面影响，加剧风险积累，需要严格防范。首先，经营贷违规流入房地产领域直接导致支持小微企业的优惠政策无法有效发挥作用，不利于小微企业发展和实体经济发展。其次，经营贷违规流入房地产领域导致资金脱实向虚，结构性推高房价，加大房地产领域的泡沫。再次，在近年来居民部门杠杆率持续提高的情况下，经营贷违规流入房地产领域进一步加大居民部门杠杆率，加大了风险。尤其是原本用于经营的贷款有相应的经营活动创收还贷，而流入房地产领域后缺少创收途径，会进一步加大风险。因此，需要从个人、金融机构、房产中介、监管和房地产调控领域采取措施，严防经营贷违规流入房地产领域。
个人方面，严厉打击各种炒房行为。近年来，个人通过“假离婚”“伪造流水和社保”“代持打新”等方式买房的情况时有发生，不利于房地产调控政策实施。在经营贷违规流入房地产领域的过程中，也不乏个人在发现套利空间后，造假骗取经营贷置换住房按揭贷款，或者直接以经营贷名义获取贷款后用于买房。无论何种方式，都存在违规行为，需要严厉打击。如可考虑严格审查个人购房资金来源，对非亲属转入购房首付款加大审查力度；打击二手房业主抱团哄抬房价行为，稳定二手房价格预期；对个人参与经营贷违规流入房地产的，查实后纳入征信记录。
金融机构方面，严格客户准入和贷款流程管理，强化内部人员管理。银行业金融机构要严格遵守房地产贷款集中度管理监管要求，在防止经营贷违规流入房地产领域过程中发挥积极作用。在客户准入方面，规范客户贷款营销，审慎接受中介推荐的贷款客户。在贷款流程方面，贷款调查、审查、审批中强化对贷款主体、贷款用途、经营状况的审核，通过信息交叉验证保障信息真实可靠，贷款发放环节严格按规定执行受托支付，加强对客户的贷后检查管理，发现贷款资金被挪用的及时收回贷款。规范金融机构与房产中介机构的合作。在内部人员管理方面，加强对人员的合规教育，增强员工合规意识，优化内部考核管理，让考核机制既能正向激励又能有效约束，对违规人员严格问责。
房产中介方面，回归主业，规范自身经营。就实际情况看，在房价非理性上涨过程中，房产中介发挥了推波助澜的作用，其往往通过虚报房价、违规宣传等制造价格上涨的氛围诱导客户参与购房，并在个人买房时违规提供过桥资金助推房地产炒作。在经营贷违规流入房地产领域过程中，不乏房产中介提供过桥资金、介绍银行贷款、有意将客户包装成小微企业主或股东等一条龙服务，合作套取银行贷款。对此，房产中介需要回归中介的主业，切实承担主体责任，规范挂牌价格，规范经纪人客户营销，增加房地产交易双方信息透明度，推动房地产理性交易，主动净化市场秩序。
从监管方面看，严格对金融机构和房产中介的监管。金融监管部门加强对金融机构的监管，督促其严格执行贷款流程管理，引导其切实将信贷资金更多用于小微企业和实体经济领域。市场监管部门加强对房产中介的监管，严厉打击其虚假宣传、哄抬房价、恶意炒作、提供过桥资金服务等违规行为，督促其回归房产中介的本源；严格禁止房产经纪人利用自媒体开展虚假违法宣传；对房产中介存在违反《反不正当竞争法》《消费者权益保护法》等法律行为的，移送司法机关处理。在加强监管的过程中，建立群众监督机制，畅通违规投诉举报方式。发挥监管合力，多部门联合共享违规线索，对于查实的违规行为严格问责，联合惩戒。
从房地产调控方面看，实施房地产市场平稳健康发展长效机制。不可否认，经营贷违规流入房地产领域的原因除了房贷利率高于经营贷利率存在套利空间外，还有个体对房价仍然存在持续上涨的预期，借机炒房。为此，需要按照“房住不炒”的总体思路，重点城市住宅用地集中公告，稳地价、稳房价、稳预期；发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机需求；增加住房土地供应，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，加大租赁补贴保障力度；完善住房保障基础性制度和支持政策，推动房地产市场平稳健康发展。
（作者系中国邮政储蓄银行研究员）
□娄飞鹏
3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合下发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（银保监办发〔2021〕39号），要求防止经营用途贷款（以下简称“经营贷”）违规流入房地产领域，更好地支持实体经济发展。2020年，为有效应对疫情对小微企业的冲击，政府采取降准、降息、贴息等方式鼓励金融机构发放小微企业贷款，以缓解小微企业资金压力。然而，却出现违规将经营贷用于房地产领域的情况。从北京、上海、广州、深圳等地专项排查看，确实出现经营贷违规流入房地产领域现象，个别地方可能还比较严重。
经营贷违规流入房地产领域有较大的负面影响，加剧风险积累，需要严格防范。首先，经营贷违规流入房地产领域直接导致支持小微企业的优惠政策无法有效发挥作用，不利于小微企业发展和实体经济发展。其次，经营贷违规流入房地产领域导致资金脱实向虚，结构性推高房价，加大房地产领域的泡沫。再次，在近年来居民部门杠杆率持续提高的情况下，经营贷违规流入房地产领域进一步加大居民部门杠杆率，加大了风险。尤其是原本用于经营的贷款有相应的经营活动创收还贷，而流入房地产领域后缺少创收途径，会进一步加大风险。因此，需要从个人、金融机构、房产中介、监管和房地产调控领域采取措施，严防经营贷违规流入房地产领域。
个人方面，严厉打击各种炒房行为。近年来，个人通过“假离婚”“伪造流水和社保”“代持打新”等方式买房的情况时有发生，不利于房地产调控政策实施。在经营贷违规流入房地产领域的过程中，也不乏个人在发现套利空间后，造假骗取经营贷置换住房按揭贷款，或者直接以经营贷名义获取贷款后用于买房。无论何种方式，都存在违规行为，需要严厉打击。如可考虑严格审查个人购房资金来源，对非亲属转入购房首付款加大审查力度；打击二手房业主抱团哄抬房价行为，稳定二手房价格预期；对个人参与经营贷违规流入房地产的，查实后纳入征信记录。
金融机构方面，严格客户准入和贷款流程管理，强化内部人员管理。银行业金融机构要严格遵守房地产贷款集中度管理监管要求，在防止经营贷违规流入房地产领域过程中发挥积极作用。在客户准入方面，规范客户贷款营销，审慎接受中介推荐的贷款客户。在贷款流程方面，贷款调查、审查、审批中强化对贷款主体、贷款用途、经营状况的审核，通过信息交叉验证保障信息真实可靠，贷款发放环节严格按规定执行受托支付，加强对客户的贷后检查管理，发现贷款资金被挪用的及时收回贷款。规范金融机构与房产中介机构的合作。在内部人员管理方面，加强对人员的合规教育，增强员工合规意识，优化内部考核管理，让考核机制既能正向激励又能有效约束，对违规人员严格问责。
房产中介方面，回归主业，规范自身经营。就实际情况看，在房价非理性上涨过程中，房产中介发挥了推波助澜的作用，其往往通过虚报房价、违规宣传等制造价格上涨的氛围诱导客户参与购房，并在个人买房时违规提供过桥资金助推房地产炒作。在经营贷违规流入房地产领域过程中，不乏房产中介提供过桥资金、介绍银行贷款、有意将客户包装成小微企业主或股东等一条龙服务，合作套取银行贷款。对此，房产中介需要回归中介的主业，切实承担主体责任，规范挂牌价格，规范经纪人客户营销，增加房地产交易双方信息透明度，推动房地产理性交易，主动净化市场秩序。
从监管方面看，严格对金融机构和房产中介的监管。金融监管部门加强对金融机构的监管，督促其严格执行贷款流程管理，引导其切实将信贷资金更多用于小微企业和实体经济领域。市场监管部门加强对房产中介的监管，严厉打击其虚假宣传、哄抬房价、恶意炒作、提供过桥资金服务等违规行为，督促其回归房产中介的本源；严格禁止房产经纪人利用自媒体开展虚假违法宣传；对房产中介存在违反《反不正当竞争法》《消费者权益保护法》等法律行为的，移送司法机关处理。在加强监管的过程中，建立群众监督机制，畅通违规投诉举报方式。发挥监管合力，多部门联合共享违规线索，对于查实的违规行为严格问责，联合惩戒。
从房地产调控方面看，实施房地产市场平稳健康发展长效机制。不可否认，经营贷违规流入房地产领域的原因除了房贷利率高于经营贷利率存在套利空间外，还有个体对房价仍然存在持续上涨的预期，借机炒房。为此，需要按照“房住不炒”的总体思路，重点城市住宅用地集中公告，稳地价、稳房价、稳预期；发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机需求；增加住房土地供应，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，加大租赁补贴保障力度；完善住房保障基础性制度和支持政策，推动房地产市场平稳健康发展。
（作者系中国邮政储蓄银行研究员）
