金融支持保障性租赁住房发展

□娄飞鹏

保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，既能够适应新市民、青年人的承受能力，也能够满足他们的基本租住需求。也正是如此，发展保障性租赁住房有利于推进以人为核心的新型城镇化，推动加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，缓解住房租赁市场结构性供给不足，促进房地产市场平稳健康发展。近年来，我国扎实推进住房保障工作，住房保障能力持续增强，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善了住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。在此过程中，需要政府引导多方积极参与，也需要金融予以大力支持。

就银行业而言，其在支持保障性租赁住房发展方面具有明显的优势，具体表现为：一是总体规模大。银行业作为金融行业的重要组成部分，具有资金规模大、网点规模大、客户规模大等特点，这决定了其在支持保障性租赁住房发展中，不仅可以提供充裕的资金增加保障性租赁住房的供给，而且可以利用其网点、客户规模优势促进保障性租赁住房的供求匹配。二是经验较丰富。保障性租赁住房发展仍然面临较大的资金短缺问题，银行业在长期服务实体经济的过程中，积累了较强的行业分析能力和客户风险识别能力，可以充分发挥这些优势做好风险识别的同时，为保障性租赁租房项目提供相应的资金支持。三是综合化优势。近年来，多家银行逐步建立起金融集团的模式，为客户提供综合化金融服务。这意味着，银行业不仅可以发挥自身优势为保障性租赁住房发展提供支付结算、存贷款等金融服务，也可以和子公司有效合作为保障性租赁住房发展提供综合化金融服务。

在具体支持保障性租赁住房发展过程中，建议银行业从以下几个角度考虑：一是在服务项目上，重点围绕人口流入多、房价高的城市和省级人民政府确定的城市，重点支持符合政策要求规定的利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设等项目。二是在服务产品上，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。在此基础上，进一步创新完善租赁住房贷款产品体系。三是在服务方式上，银行业不仅要服务于保障性租赁住房的建设运营主体，还要积极瞄准政府和个人，探索为多主体提供集金融产品支持、房源筹集运营、信息系统支撑等一揽子综合服务。四是在风险管理上，银行业需要按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，合理审慎选择服务主体和项目，确保风险可控。

就相关支持政策而言，一是实施好房地产金融审慎管理制度，完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待，切实实施住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。二是要对银行业支持保障性租赁住房的金融创新提供政策支持，支持银行业金融机构发行金融债券募集资金用于发放保障性租赁住房贷款。三是要同时引导支持开发性金融、政策性金融和商业金融共同参与服务保障性租赁住房建设发展，努力探索可复制推广的市场机制和经验模式。四是要在政策落地过程中严格执行小户型、低租金要求，严格执行保障性租赁住房不得上市销售或变相销售政策，严防出现变相的房地产开发，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

银行业积极参与保障性租赁住房建设，也是促进房子是用来住的、不是用来炒的定位落地的重要举措。因此，银行业需要对支持保障性租赁住房有正确的认识，在落实好房地产调控政策的同时，充分发挥自身优势，推动保障性租赁住房发展，助力国家完善住房保障体系，更好服务人民美好生活需要。

（作者系中国邮政储蓄银行研究员）