提高对遏制房地产“灰犀牛”风险的认识
发布时间：2021-10-21 09:41:57 作者： 来源：中国银行保险报网
□丁卫东
近日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会和人民银行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会上，出现了“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”的新提法。从中看出，这是从国家经济社会发展全局提出来的重要目标任务，关涉多领域、多部门、多方面，但由于金融机构特别是商业银行在房地产发展过程中处于特殊重要位置，因此需要更多的担当与作为。
提高对遏制房地产“灰犀牛”风险极端重要性的深刻认识。在党中央、国务院部署的“三大攻坚战”中，防范化解重大风险特别是系统性金融风险为重中之重。而房地产已经无可争议演化成现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。对此，党中央、国务院早有应对部署：针对房地产市场非理性投资和投机之风乱刮无度、炒作之火高烧难退问题，理性作出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”发展定位；针对各地政府热衷把房地产作为支柱产业且动辄依赖其就急过关等惯常思路，坚定表明“不把房地产作为短期刺激经济的手段”的否决态度；针对我国经济发展面临实体经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡等“三个失衡”问题，科学谋划“要推动金融、房地产同实体经济均衡发展”的战略部署。
切实认清房地产“灰犀牛”风险危害性，需要放眼国际教训。历史上发生的多次金融危机与房地产泡沫破灭有关，如20世纪90年代初日本经济泡沫的破裂及2008年美国次贷危机等。然而殷鉴不远，目前全球房地产“高烧”又起。今年一季度，全球57个主要经济体房地产市场中的43个出现了房价上涨，其中29个增速从5.21%至28.7%不等。
金融机构特别是商业银行要积极配合相关部门和地方政府做好做实。房地产是典型的资金密集型行业，房地产与金融密不可分，于是便酿成“住房金融化”这一世界现象。而我国的“住房金融化”有其自身特点：房地产业紧密关涉地方政府、房地产企业和购房者三个维度，在这一利益体系相互博弈中，住房渐由消费品转变为投资品，进而演变为金融品；此外，住房还与户籍、教育、就业、养老等社会资源配置绑定在一起，如此方方面面就都有动力从“住房金融化”中谋求获利。在各方利益羁绊下，旨在遏制房地产过度金融化的各项调控就异常艰难，充满复杂性、艰巨性。但是，我们有中国特色社会主义制度优势，必定有毅力有办法降伏“灰犀牛”，近期针对性很强的调控措施出台后取得明显成效就有力说明了这一点。
例如地价调控。针对以往单一地块拍卖极易引发“地王”频出等弊端，今年我国22个重点城市实行土地集中出让。然而首轮出让时热点城市土地溢价率不降反升。于是各地纷纷给竞拍政策打“补丁”，如严格审查拿地资金和购地资质等。随之，深圳、上海、杭州、天津等城市相继延期第二次集中供地出让或宣布调整出让规则。9月下旬，广州24宗第二次集中供地有8宗流拍，杭州10宗竞品质地块全部流拍。在立足摆脱“土地财政”政策的强力调控中，商业银行必须坚决遵循中央“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”决策精神，发挥银行职责优势，配合相关部门和政府做好摁住地价的调控工作，把诸如竞得人不得直接或间接使用金融机构各类融资资金付款买地等调控措施落实，巩固调控成果。
再如二手房调控。过去，楼市限价主要针对新房，于是出现了新房价格低于周边二手房、两种房价格倒挂的情况；当新房价格因被哄抢上涨，需求又溢出至二手房市场致其价格上涨，于是两者价格就陷入交替上升怪圈。现实提示人们，只有稳住二手房价才算牵住了房价上涨的牛鼻子。因之，东莞、金华、深圳、成都、上海等一众城市均出台了二手房指导价调控政策，试图通过引导商业银行合理发放二手住房贷款，封堵利用信贷资金炒作房价的路径。比如，按照政府指导价，二手房的总价款和首付款都将被调低，这样炒房者从银行贷款的额度就会减少，炒作意愿就会降低。实践中，这一政策预期效果明显。可见，二手房指导价真正对市场发挥作用，必须借助金融信贷力量方能形成强大合力。
金融机构特别是商业银行要主动自觉把国家货币调控政策和房地产金融监管政策落细落实。近年来，房地产市场的非理性繁荣和持续上涨的房价，已成为危害中国经济健康发展和社会稳定的重大隐患，其挤压实业投资、掩盖资源错配、贻误经济转型、抑制消费增长、积聚金融风险、扩大贫富差距、激化社会矛盾等负面作用日趋突出。房地产行业从旧有模式混战到今天，已经到了痛下决心攻坚改变的时刻了。信贷被视为楼市的“七寸”，金融政策的审慎管理非常必要和迫切。针对突出问题，近期监管层对商业银行融资和服务提出的一系列监管措施主要体现在“堵”和“疏”两个方面。
关于“堵”，即严控商业银行信贷资金过量、违规流入房地产市场。通过持续强化管控，去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。今年以来，央行对银行业金融机构设置的房地产贷款集中管理（比例适度性）制度，连同对房企资金监测和融资管理的“三线四档”规则，形成了政策合力，取得了较好成效。但是，信贷资金违规流入楼市的问题仍然屡禁不止。其中有银行人员对房贷申请主观上审查不力的问题，也有客观上为了挣业绩“睁只眼闭只眼”的问题，更有申贷人、中介掮客弄虚作假诓骗信贷等问题，在多主体共同推动下，经营贷、消费贷、信用卡透支等违规违法涌入房市套利。日前查处的“深房理”案件中，违法手段多样，非常典型，有关犯罪嫌疑人已被逮捕和刑事拘留。各家商业银行必须切实加强警示教育和合规治理，以儆效尤。
关于“疏”，即引导商业银行为扩大保障性租赁住房供给等“补短板”国策履行职责。当前，商业银行要积极顺应国家经济结构和房地产结构调整战略，在融入保障性住房建设、规范完善长租房市场、将部分购房需求转化为租房需求等房地产业长效发展大势中谋求金融商机；在以房地产开发为主的城市发展建设方式转向以盘活存量、提升质量为主的城市更新中谋求金融商机；立足化解社会矛盾和阶层矛盾，立足化解城市弱势群体、新市民、青年人住房困难，为内涵集约、绿色低碳、和谐惠民的房地产高质量发展作出商业银行应有贡献。
在“堵”“疏”方面直接作用于房地产市场“资金堰塞湖”的金融举措之外，还要花费“诗外功夫”——开掘多元投资“渠道”，把涌向或伺机涌向房地产市场的资金“活水”引向实体经济和其他投资领域。在支持实体经济上，要坚定把大部分资金资源引流入民营、小微、科创、先进制造业、乡村振兴等实体领域，固本才能开源。在开拓多元投资渠道上，商业银行要积极探索发展储蓄、国债、理财、代理发行基金等业务，为广大群众提供防险适度、规范靠谱、稳健增值的理财等服务。
（作者单位：农业银行连云港分行）
□丁卫东
近日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会和人民银行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会上，出现了“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”的新提法。从中看出，这是从国家经济社会发展全局提出来的重要目标任务，关涉多领域、多部门、多方面，但由于金融机构特别是商业银行在房地产发展过程中处于特殊重要位置，因此需要更多的担当与作为。
提高对遏制房地产“灰犀牛”风险极端重要性的深刻认识。在党中央、国务院部署的“三大攻坚战”中，防范化解重大风险特别是系统性金融风险为重中之重。而房地产已经无可争议演化成现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。对此，党中央、国务院早有应对部署：针对房地产市场非理性投资和投机之风乱刮无度、炒作之火高烧难退问题，理性作出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”发展定位；针对各地政府热衷把房地产作为支柱产业且动辄依赖其就急过关等惯常思路，坚定表明“不把房地产作为短期刺激经济的手段”的否决态度；针对我国经济发展面临实体经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡等“三个失衡”问题，科学谋划“要推动金融、房地产同实体经济均衡发展”的战略部署。
切实认清房地产“灰犀牛”风险危害性，需要放眼国际教训。历史上发生的多次金融危机与房地产泡沫破灭有关，如20世纪90年代初日本经济泡沫的破裂及2008年美国次贷危机等。然而殷鉴不远，目前全球房地产“高烧”又起。今年一季度，全球57个主要经济体房地产市场中的43个出现了房价上涨，其中29个增速从5.21%至28.7%不等。
金融机构特别是商业银行要积极配合相关部门和地方政府做好做实。房地产是典型的资金密集型行业，房地产与金融密不可分，于是便酿成“住房金融化”这一世界现象。而我国的“住房金融化”有其自身特点：房地产业紧密关涉地方政府、房地产企业和购房者三个维度，在这一利益体系相互博弈中，住房渐由消费品转变为投资品，进而演变为金融品；此外，住房还与户籍、教育、就业、养老等社会资源配置绑定在一起，如此方方面面就都有动力从“住房金融化”中谋求获利。在各方利益羁绊下，旨在遏制房地产过度金融化的各项调控就异常艰难，充满复杂性、艰巨性。但是，我们有中国特色社会主义制度优势，必定有毅力有办法降伏“灰犀牛”，近期针对性很强的调控措施出台后取得明显成效就有力说明了这一点。
例如地价调控。针对以往单一地块拍卖极易引发“地王”频出等弊端，今年我国22个重点城市实行土地集中出让。然而首轮出让时热点城市土地溢价率不降反升。于是各地纷纷给竞拍政策打“补丁”，如严格审查拿地资金和购地资质等。随之，深圳、上海、杭州、天津等城市相继延期第二次集中供地出让或宣布调整出让规则。9月下旬，广州24宗第二次集中供地有8宗流拍，杭州10宗竞品质地块全部流拍。在立足摆脱“土地财政”政策的强力调控中，商业银行必须坚决遵循中央“稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”决策精神，发挥银行职责优势，配合相关部门和政府做好摁住地价的调控工作，把诸如竞得人不得直接或间接使用金融机构各类融资资金付款买地等调控措施落实，巩固调控成果。
再如二手房调控。过去，楼市限价主要针对新房，于是出现了新房价格低于周边二手房、两种房价格倒挂的情况；当新房价格因被哄抢上涨，需求又溢出至二手房市场致其价格上涨，于是两者价格就陷入交替上升怪圈。现实提示人们，只有稳住二手房价才算牵住了房价上涨的牛鼻子。因之，东莞、金华、深圳、成都、上海等一众城市均出台了二手房指导价调控政策，试图通过引导商业银行合理发放二手住房贷款，封堵利用信贷资金炒作房价的路径。比如，按照政府指导价，二手房的总价款和首付款都将被调低，这样炒房者从银行贷款的额度就会减少，炒作意愿就会降低。实践中，这一政策预期效果明显。可见，二手房指导价真正对市场发挥作用，必须借助金融信贷力量方能形成强大合力。
金融机构特别是商业银行要主动自觉把国家货币调控政策和房地产金融监管政策落细落实。近年来，房地产市场的非理性繁荣和持续上涨的房价，已成为危害中国经济健康发展和社会稳定的重大隐患，其挤压实业投资、掩盖资源错配、贻误经济转型、抑制消费增长、积聚金融风险、扩大贫富差距、激化社会矛盾等负面作用日趋突出。房地产行业从旧有模式混战到今天，已经到了痛下决心攻坚改变的时刻了。信贷被视为楼市的“七寸”，金融政策的审慎管理非常必要和迫切。针对突出问题，近期监管层对商业银行融资和服务提出的一系列监管措施主要体现在“堵”和“疏”两个方面。
关于“堵”，即严控商业银行信贷资金过量、违规流入房地产市场。通过持续强化管控，去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。今年以来，央行对银行业金融机构设置的房地产贷款集中管理（比例适度性）制度，连同对房企资金监测和融资管理的“三线四档”规则，形成了政策合力，取得了较好成效。但是，信贷资金违规流入楼市的问题仍然屡禁不止。其中有银行人员对房贷申请主观上审查不力的问题，也有客观上为了挣业绩“睁只眼闭只眼”的问题，更有申贷人、中介掮客弄虚作假诓骗信贷等问题，在多主体共同推动下，经营贷、消费贷、信用卡透支等违规违法涌入房市套利。日前查处的“深房理”案件中，违法手段多样，非常典型，有关犯罪嫌疑人已被逮捕和刑事拘留。各家商业银行必须切实加强警示教育和合规治理，以儆效尤。
关于“疏”，即引导商业银行为扩大保障性租赁住房供给等“补短板”国策履行职责。当前，商业银行要积极顺应国家经济结构和房地产结构调整战略，在融入保障性住房建设、规范完善长租房市场、将部分购房需求转化为租房需求等房地产业长效发展大势中谋求金融商机；在以房地产开发为主的城市发展建设方式转向以盘活存量、提升质量为主的城市更新中谋求金融商机；立足化解社会矛盾和阶层矛盾，立足化解城市弱势群体、新市民、青年人住房困难，为内涵集约、绿色低碳、和谐惠民的房地产高质量发展作出商业银行应有贡献。
在“堵”“疏”方面直接作用于房地产市场“资金堰塞湖”的金融举措之外，还要花费“诗外功夫”——开掘多元投资“渠道”，把涌向或伺机涌向房地产市场的资金“活水”引向实体经济和其他投资领域。在支持实体经济上，要坚定把大部分资金资源引流入民营、小微、科创、先进制造业、乡村振兴等实体领域，固本才能开源。在开拓多元投资渠道上，商业银行要积极探索发展储蓄、国债、理财、代理发行基金等业务，为广大群众提供防险适度、规范靠谱、稳健增值的理财等服务。
（作者单位：农业银行连云港分行）
